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复旦大学总裁研修班―裴亮零售产业发展态势与购物中心开发

零售业态发展态势与购物中心开发

一个设计完美但租户质量不好的购物中心一定是一个商业败笔,一个设计平平但租户优良的购物中心依然是一个成功的商业运作。
——Ron Forlee(2004)

有时,一个拥有完美设计(租户组合)的购物中心可以弥补位置的缺陷,同样,一个有缺陷的设计也会给好地段的购物中心带来不利影响。
——Brown(1999)

一、 零售业态分类
1、 分类标准
国家标准:业态分类表
北美产业分类体系(NAICS):12大类
理论上的分类方法(来源:《渠道营销》)
2、 针对购物中心的业态分类
——按面积划分
——按服务功能划分
——按角色定位划分
3、 业态组合
成功的购物中心:空间因素:市场(商圈)、地点、建筑构造(合适的商圈、合适的规模、合适的交通)。非空间因素:营销、零售店形象(合适的定位、合适的业态组合)
市场、地点、构造是过去时,营销和零售店形象是进行时。
在竞争日趋激烈的市场环境下,非空间因素可以提高中心的差异化水平。
主力店是业态组合的核心(解决集客和集店问题),但非主力店的有效组合除了是租金的主要贡献者(主力店可以得到70%的租金补贴,都要依靠非主力店贡献),同时可以强化集客力。
业态组合有其规律性,最优组合的衡量标准是多元的,但租金的可持续的最大化是主要指标。

 

 

 

 

 

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