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复旦大学房地产总裁班:房价斯芬克斯之谜

复旦管院房地产创新总裁班分享:房价斯芬克斯之谜-货币增速暴跌为何房价不跌?

1.房价的斯芬克斯之谜

自打进入新世纪以来,中国房价便一路高歌猛进,除了08年受美国次贷危机影响,咱们奔跑的房价磕绊颠簸了一下,十几年来基本没出现过大的下跌。当然,极个别的区域和城市除外。

所以,吃亏多了也就长记性,房价多头便成了受人敬仰的关二爷!

不管是地产死多任大炮还是炒房天团水库欧成效,分析看多房价的逻辑千千万:从城镇发展到人口迁移,从世界格局到地方城镇规划,从货币政策到人口刘易斯拐点。

但其中,有一个极其重要的原因就是中国货币的长期超发!

换句话说:钱,印多了。而市区土地有限,盖房子速度赶不上印钞速度,所以,房价要涨!

对不对?
对!

有人有不同意见么?
有!

前两天,有个粉丝问了我一个乍一看很NB的问题:

拾叶老师您好,请问M2的增速近两年一直在下跌,8月的增速都跌破9%了,那为什么房价不跌呢?

如果没看明白提问的朋友,我通俗解释一下。

这位粉丝问我:既然支持房价上涨的一个重要因素是货币超发,那为什么这两年货币发行增速下降那么快,而全国房价却不下跌呢?!

是啊,这是一个一直盘旋在房价空头上方一个巨大而不消散的谜团:

货币增速暴跌为何房价不跌?

▼近两年货币增速

空头等的好焦心啊!

但接下来我的回答让他彻底懵逼:

因为,房价涨跌跟货币增速没多大关系!

2.对房子来讲,你理解的货币(“钱”)是错的

粉丝袖子一撸要跟我决斗:你们都说货币超发是房价上涨的一个重要因素,怎么到你这儿房价涨跌跟货币增速又没多大关系了?你这不瞎扯淡忽悠我么?!

我说,对啊,房价上涨的一个重要因素的确是货币长期超发,但是谁告诉你货币增速下滑房价就一定要跌啊?

我们看2016、17年是中国货币增速二三十年来最低的两年,但这两年却是房价暴涨,抢房最难的两年。

如果相信货币增速与房价直接关联,那么现实打脸!

问题到底出在哪儿了?因为你理解的所谓货币(钱)的含义不对。

对于房地产开发商下面一个个售楼部来讲,真正他们能拿到的,推动房价上涨的“钱“来自于哪儿呢?

是银行贷款,而并非直接来自于所谓的M2。

换句话讲,在“钱”的层面上,跟房价有直接体现关系的是整个社会的贷款增速,而非货币增速。

而银行贷款属于哪一块?社会融资规模!

前者是银行的资产端,而后者M2是银行的负债端。

所以,我们要看的是整个社会融资增速是什么情况,也就是贷款的增速是什么情况。M2下滑的同时,社会融资规模的总量增速是否下滑了,这才是重点!

下面是2016年年初至今的广义货币(M2)同比增速与社会融资规模存量增速的表。

 

图上看很明显,虽然货币增速下降,但是整个社会的融资规模总量增速却依然保持在高位!

图中上面那条线,也就是社会融资总量增速的变化,2017年8月末同比增长13.1%,并且最近一年来增速一直保持在12.5%以上。

虽说我们的M2的增速明显放缓,特别是8月跌破新低,仅有8.9%,银行印钞的速度慢了下来,但金融系统对实体经济的支持却并没有丝毫放松。

也就是说,社会从金融体系拿到的贷款不仅没有减少,反而保持在一个高速的增长,这也就是2017年房地产的销售金额和销售面积并没有比2016年减少,反而出现增长的根本原因。

 

所以,刚才讲的货币长期超发是房价上涨的一个重要因素没错,但是你盯着的这个“钱”的指标却错了。

我们的M2,已经对社会的经济反映能力和资产价格反映能力失效了。你盯着它,没用!

3.硬币的两面,M2与社会融资规模

这两者有什么关系和区别呢?

M2与社会融资规模存量的关系就像一个硬币的正反两面,前者是金融体系的负债端,而后者是金融体系的资产端。

一个体现金融体系能够给社会提供多少的总货币量,另一个则体现社会对资金的需求。长期来讲,两者大体上是应该差不多的。

但记着,两者的增速并不是时时刻刻保持同步!就像现在。

我们社会需要建设、需要发展。但建设发展需要有钱才能运行啊,这就使得贷款人要去银行贷款。

而银行能给你多少钱呢?

大家都知道,中国的货币发行制度是外汇占款制度,通过央行增加外汇占款而投放基础货币。但最近几年央行的外汇占款持续下滑,只能通过对商业银行拆除资金(比如MLFSLF等)来增加基础货币,或者直接降准,才能保证货币的供给量。

你问银行要10亿盖房子,银行先看看自己的帐库能不能给得了你10个亿,如果没有,是不可能凭空给你10个亿。

这就导致货币发行的规模越来越大,而M2的货币传导机制链条越来越长。我们通过研究M2变化来判断对经济和资产价格的反映也越来越弱。并且作为一个整体流动性指标,M2甚至很难统计这些钱去了哪些区域去了哪些行业。

钱一直在房地产空转,但空转了多少,钱是从哪个口来的,M2的层面看不清。

而社会融资规模却能精准体现哪些地区哪些行业用哪种融资方式得到了钱。而社会对钱的真实需求和得到的体量到底是什么样子!

所以,这也是我们为什么重视社融规模的原因。

4.外汇占款下降、美国缩表
中国的M2增速将持续低迷

美国现在在缩表,对十年前为了救市而进行货币宽松政策(QE)所形成的4.5万亿美元资产负债表进行压缩,估计到2021年要减少到2.5万亿美元。

而我们央行的外汇占款也不断再减少,央行的外汇占款已经从2014年最高的27.3万亿元减少到上个月的21.5万亿元。而外汇每减少1美元央行就要从市场拿回人民币基础货币6块6,这,是严重的货币收紧。

虽然我们有MLF/SLF/PSL等货币对冲工具,还有十一前的“定向降准”来维持M2的体量不会出现大幅下滑,但是,每个人应该清楚的认识到:十年的货币宽松政策已经转势!M2增速将持续长期低迷!

如果你还按照过去的思维,单纯看M2增速高低来分析房价,你依然还是韭菜的命。大势不认!

还有三个对于未来判断的观点:

未来,货币政策紧缩逐渐会传导至社会融资规模总量增速上,贷款将越来越难,利率也会长期进入缓慢的上升通道。

未来,降准还会有,但不是喷子们所聒噪的货币要大放水,房价要暴涨,而是为了保持中国M2目前的这个货币供给当量。

未来,对于房价的分析,M2的重要性将逐渐减少,大家更要关心的是看看社会融资规模中,房企直接融资是否顺利,房贷政策是否严厉,这才是影响房价的直接因素。

复旦金融与投资总裁班